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　小產權房交易屢禁不止的背后

　　為何小產權房交易屢禁不止?李宇嘉認為，當前商品房和小產權房的價格差大，加之政府規劃的部分舊改拆除的片區非常明確，增加了部分投資者押注小產權房拆遷補償的預期，就難以阻擋投資資金的介入。

　　據中介闡述，目前深圳全市小產權房均價約為1.5萬-2萬元/平方米，相當于深圳全市商品新房均價的四分之一至三分之一。

　　以龍華上塘片區為例，小產權房單價3-4萬元，同區域二手商品房單價8-9萬元;寶安學府雅居，村民自建房，單價12000元/平米，同區域二手商品房單價5.5萬元/平米;石巖一手村委統建樓單價1.3萬元/平米，同區域二手商品房單價5.3萬元/平米。

　　過去八年的數據顯示，深圳小產權房的價格漲幅與商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在過去一年漲出來的。

　　龍崗區中介表示，以前小產權房價格低都能買得起，以自住客為主，但現在小產權房價格一直漲，龍華、龍崗原始戶型價格在100多萬元一套，寶安區價格200-300萬元一套。

　　另一中介表示，沙井片區的村委統建類小產權房從去年年尾到今年，行情非常不錯，按面積不同，一套能漲20萬元-30萬元左右。

　　據了解，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區，部分小產權房在一年時間里的漲幅超過30%。

　　如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以沙井金蠔小鎮片區為例，當地的房產中介表示一些即將拆遷的小產權房價格上漲明顯，均價甚至已經超過5萬元。

　　從事小產權房交易的中介向風財訊表示，央視報道后，中介繼續都在賣小產權房，5月份深圳小產權房價格比較平穩。但在去年7.15限購后，小產權房漲幅30%，2.8號二手房指導價后，小產權房漲幅20%，一年多時間深圳小產權房房價漲幅50%，比商品房漲幅都高。

　　沙井片區中介說，“過去一年，深圳小產權房價格漲得很厲害，有投資客參與炒作，所以5月1號后，禁止交易小產權房后，基本就沒有投資客買小產權了，基本都是自住。”

　　李宇嘉認為，樓市調控高壓，加杠桿被嚴厲控制，資金需要出口。深圳本外幣存款規模在熱點城市里面近十年增長最快。前期商品房價格快速上漲，小產權房和商品房價格的水位差有所擴大。資金投資小產權房，其實一直都存在，特別是近年來舊改規模擴大，補償成本隨著房價上漲水漲船高。很多資金在補償前投資布局小產權房，博取高收益。于是就出現了西部地區一些小產權房投資價格高達五萬元每平米的狀況。

　　買小產權房博“拆遷補償”，

　　目前與這些中介交易的小產權房購房者中70-80%以投資為主，而且投資客重點投資有舊改概念的城中村。

　　另一中介表示，“買有舊改概念的城中村就是賭博，拆遷時間和周期都不確定，但是一旦拆遷收益就很大。”

　　購買回遷房指標的流程是，首先跟原物業權利人簽訂《房屋轉讓協議》，附帶有專業測繪報告(明確物業坐標、地址、面積)，確認舊物業的買賣手續。

　　再跟拆遷公司簽訂《拆遷補償安置協議》，確認買受人作為原物業權利人獲得拆遷補償的權利。一旦《拆遷補償協議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可。“回遷房在深圳的市場和運作方式非常成熟了，手續合法合規，安全放心。”

　　房企們會更加靈活。雖然產權證在原項目主手里，但他們會繞過大項目主，直接找每一戶的小業主談。基本上只要村里認定，房企也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。

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